CONCEPTO 612 DE 2008

(octubre 27)

<Fuente: Archivo interno entidad emisora>

SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS

Radicado No.: 20081300781451

Fecha: 27-10-2008

Bogotá, DC.

CONCEPTO SSPD-OJ-2008-612

ALVARO AREVALO

alvaro_arevalo2005@yahoo.es

Ref. Su solicitud de concepto⁽¹⁾

Se basa la consulta objeto de estudio en determinar lo siguiente: Solicito ayuda sobre las normas de la CREG ante los servicios públicos prestados en las zonas comunes de propiedad horizontal?.

Las siguientes consideraciones se formulan teniendo en cuenta el alcance del artículo 25 del Código Contencioso Administrativo.

Sea lo primero manifestar que la Comisión de Regulación de Energía y Gas señala, entre otros aspectos, las políticas generales de los servicios públicos domiciliarios de Gas Combustible y Energía Eléctrica de acuerdo con lo estipulado en el articulo 74 de la Ley 142 de 1994.

De lo anterior, que para absolver su inquietud solo revisaremos la regulación de los servicios públicos domiciliarios de Energía y Gas combustible.

En relación con las zonas comunes la Ley no señala, específicamente, cuales son las zonas comunes, sin embargo los artículos 22 y 23 de la Ley 675 de 2001 indican que dentro de los bienes comunes de uso general se encuentran, los salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros.

De lo anterior, que al no señalar la ley en forma taxativa todos los bienes que forman parte de las zonas comunes, le corresponderá a los copropietarios su determinación.

Ahora bien, independientemente de que sea o no catalogado un bien dentro de una zona común, todos los consumos de servicios públicos deben ser asumidos por la unidad inmobiliaria, esté o no sometida al régimen de propiedad horizontal.

De igual forma, los artículos 32 y 81 de la citada Ley establecen:

ARTÍCULO 32. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por 32. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.

Las propiedades horizontales que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, no posean medidor individual para las unidades privadas que la integran, podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes privados que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.

ARTÍCULO 81. SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS COMUNES. Los consumos de los servicios públicos domiciliarios de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas serán pagados por estas de acuerdo en lo dispuesto en el parágrafo del artículo 32 de la presente ley.

Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecidas por el Municipio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio.

Conforme lo disponen las normas trascritas, para el caso de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal el cobro de los servicios públicos domiciliarios de las zonas comunes, se hará a la persona jurídica resultante de la constitución del régimen de propiedad horizontal que ha solicitado que sea considerada como usuaria única frente a la empresa prestadora del servicio, con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes.

De acuerdo con la misma disposición, en caso de no existir medidor individual para las zonas comunes o de no ser técnicamente posible la medición a través de un medidor individual, el consumo de éstas se cobra de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.

Igualmente, es necesario señalar que la ley ha sido clara en determinar que es la copropiedad la que ejerce el dominio sobre las redes internas de servicios públicos domiciliarios en las áreas comunes, y por ello están obligadas a realizar las labores de mantenimiento, reparación o reposición cuando así se requiera (artículo 82 de la Ley 675 de 2001). En ningún caso, las empresas están obligadas a realizar tales actividades sobre estas redes internas comunes y en caso de hacerlo, están facultadas para cobrárselas a los usuarios.

Por otra parte, el Artículo 18 de la Resolución CREG-108 de 1997 señala:

Artículo 18o. Modalidades del servicio. Sin perjuicio de las normas sobre subsidios y contribuciones, los servicios públicos domiciliarios de energía eléctrica y gas combustible por red de ductos, serán prestados bajo la modalidad residencial o no residencial. El residencial es aquel que se presta directamente a los hogares o núcleos familiares, incluyendo las áreas comunes de los conjuntos habitacionales. El servicio no residencial es el que se presta para otros fines.

Así mismo, el literal b) del Artículo 35 de la Resolución CREG-108 de 1997 establece que:

“Sin perjuicio de las normas sobre subsidios y contribuciones los consumos de las áreas comunes de los conjuntos habitacionales se liquidarán en la misma forma en que se liquidan los consumos, de los suscriptores o usuarios del respectivo conjunto habitacional.”

De lo anterior, que las zonas comunes de una coopropiedad, para efectos de facturación, se consideran como un usuario único frente a las empresas prestadoras de servicios públicos y sus consumos se liquidarán en la misma forma que se liquidan los consumos de los usuarios del respectivo conjunto habitacional, así mismo se encuentra clasificado dicho servicio como residencial.

Finalmente, le informamos que esta Superintendencia ha puesto a disposición de la ciudadanía un sitio de consulta al que usted puede acceder en la siguiente dirección: http://www.superservicios.gov.co/basedoc/. Ahí encontrará normatividad, jurisprudencia y doctrina sobre los servicios públicos domiciliarios, en particular los conceptos emitidos por esta Entidad.

Cordialmente,

MARINA MONTES ALVAREZ

Jefe Oficina Asesora Jurídica

1 Reparto 1328 Radicado 2008529049397-2

Preparado por: YOLIMA HERNANDEZ ALCALA Asesora Oficina Asesora Jurídica

Revisado por: ANDRÉS DAVID OSPINA RIAÑO Asesor Oficina Asesora Jurídica

TEMA: ZONAS COMUNES